Pri nakupu ali prodaji stanovanja, hiše, zemljišča je potrebno vedeti, katero dokumentacijo potrebujete in kje jo lahko pridobite:

1. Preverjanje zemljiškoknjižnega stanja

Najprej je potrebno preveriti, ali prodajalec sploh vknjižen v zemljiški knjigi kot lastnik in če ni, ali razpolaga vsaj z verigo pogodb, ki izkazujejo njegovo lastništvo in mu omogočajo vknjižbo v zemljiško knjigo. So pri nepremičnini vpisane plombe, omejitve, obremenitve (hipoteke, služnosti, spor, stečaj ipd.)? Zemljiška knjiga je javna knjiga in te podatke lahko z malo spretnosti, ter brezplačno preverite že sami na spletni strani e-sodstva https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html. 

2. Preverjanje dovoljenj nepremičnine

Pred prodajo ali nakupom stanovanja, enostanovanjske hiše, objekta je potrebno preveriti obstoj pravnomočnega gradbenega dovoljenja, uporabnega dovoljenja, energetske izkaznice, predkupnih pravic ipd. 

Pri zemljišču je treba preveriti prostorske omejitve za gradnjo na zemljišču, predkupne pravice in pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča (prej lokacijsko informacijo), podatke o statusu kmetijskega ali drugače zaščitenega zemljišča ipd. Informacije pridobite na občini, kjer nepremičnina leži ali na pristojni upravni enoti, lahko pa za to pooblastite odvetnika za nepremičnine, ki bo za vas pridobil potrebne listine.

3. Dogovor o ceni in ostalih pogojih prodaje

Prodajna pogodba naj vsebuje določila o ceni (kupnini) nepremičnine, načinu plačila, plačilo davkov, taks, stroškov sestave, overitve, rok in način izročitve posesti, pogoje in posledice neizpolnitve pogodbe (odstopnina, vračilo kupnine, odškodnina ipd.), določiti zavarovanja (pogodbena kazen, hipoteka, plačilo kupnine pred izročitvijo posesti ipd.).

4. korak – Podpis prodajne pogodbe

S podpisom prodajne pogodbe nastane pravna podlaga za prenos lastninske pravice z obveznostmi prodajalca in kupca, ki pa še ne zadostuje za prenos lastništva z vknjižbo v zemljiški knjigi. Priporočljivo je, da že prodajna pogodba vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo oz. intabulacijsko klavzulo, ker le ta omogoča preknjižbo lastninske pravice na kupca v zemljiški knjigi. 

5. korak – Plačilo davka

Davek na promet nepremičnin v višini 2 % je zavezan plačati prodajalec (kupec le, če je to izrecno dogovorjeno), v določenih primerih pa tudi davek na dodano vrednost in davek iz naslov kapitalskega dobička.

Prijavo oz. napoved za odmero davka je potrebno na FURS vložiti v roku 15. dni po sklenitvi pogodbe in v 30. dneh davek plačati. FURS potrdi plačilo davka oz. davčno oprostitev z žigom na pogodbi. Obrazec vloge za odmero davka na promet nepremičnin najdete na spletni strani finančne uprave:

https://euprava.gov.si/.download/edemokracija/datotekaVsebina/131064?dis...

Nasvet: Za davčnopravna vprašanja v zvezi s prodajo nepremičnine se pred sklenitvijo pogodbe posvetujte s strokovnjakom za davčno pravo. Za vložitev napovedi za odmero davka in zastopanje v davčnem postopku lahko pooblastite odvetnika.

6. Overitev prodajalčevega podpisa pri notarju

Po potrditvi plačila davka sledi notarska overitev prodajalčevega podpisa na pogodbi oz. zemljiškoknjižnem dovolilu. V določenih primerih (npr. če gre za sklenitev prodajne pogodbe med zakoncema ali zunajzakonskima partnerja v okviru urejanja premoženjskopravnih razmer) mora biti pogodba sestavljena v obliki notarskega zapisa. Pravilna oblika je v tem primeru pogoj za veljavnost pogodbe! Tudi v tem primeru vam osnutek pogodbe sestavi odvetnik, zapis v obliki notarskega zapisa pa potrdi notar. 

Šele overjen prodajalčev podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu omogoča vpis oz. vknjižbo lastninske pravice na kupca v zemljiški knjigi.

Za zastopanje pri sklenitvi prodajne pogodbe, overitvi podpisa ali priprave osnutka prodajne pogodbe pooblastite odvetnika za nepremičninsko pravo. 

7. Vpis v zemljiško knjigo

Prodajalec mora kupcu izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, saj brez tega pridobitev lastninske pravice ni mogoča. Postopek vknjižbe se začne na predlog, tj. stranki morata sami poskrbeti za prepis lastništva. 

Zato naj že prodajna pogodba vsebuje določilo po katerem lahko oba, kupec in prodajalec, predlagata zemljiškoknjižno izvedbo prodaje. S tem se prodajalec izogne situaciji, ko se kupec dlje časa ali sploh ne bi želel v zemljiško knjigo vpisati kot lastnik (npr. da ne bi bilo razvidno njegovo lastništvo iz različnih razlogov) in bi pri prodani nepremičnini v zemljiški knjigi ostal vknjižen kot lastnik prodajalec. Zemljiškoknjižno stanje v tem primeru ne bi ustrezalo dejanskemu, kar lahko pripelje do nepotrebnih pravnih zapletov. 

O vknjižbi lastninske pravice po prodajni pogodbi v zemljiško knjigo odloči zemljiškoknjižno sodišče s sklepom. Stanje lastništva in zemljiškoknjižnega postopka lahko preverite na spletni strani e-Sodstvo: https://www.sodisce.si/javne_knjige/zemljiska_knjiga/

Za zastopanje v postopku vpisa pravice v zemljiško knjigo pooblastite odvetnika in po sklenitvi prodajne pogodbe za nepremičnino, čim prej uredite zemljiškoknjižni vpis