Stvarna služnost in priposestvovanje: pridobivanje pravice uporabe poti na sosednjem zemljišču

Niso redki primeri, ko pot do zemljišča poteka po sosednjem zemljišču, a se o uporabi poti sosedi oz. lastniki sosednjih zemljišč niso izrecno dogovorili. Pot je npr. enostavno nastala z leti njene stalne uporabe. 

Uporaba poti po sosednjem zemljišču je lahko pogodbeno dogovorjena (npr. s služnostno pogodbo in služnost vknjižena v zemljiško knjigo), a to za obstoj pravice uporabe poti ni nujno. Težave se lahko pojavijo npr. pri spremembi lastništva zemljišč, pri vzdrževanju, uporabnini za pot.

Pravico do uporabe poti na sosednjem zemljišču je možno pridobiti tudi brez izrecnega dogovora z lastnikom sosednjih zemljišč, tj. na podlagi priposestvovanja, ki predstavlja poseben način pridobitve služnostne pravice.

Stvarna služnost je pravica vsakokratnega lastnika gospodujočega zemljišča uporabljati ali izkoriščati tuje zemljišče oz. zahtevati od vsakokratnega lastnika služeče stvari, da opusti ali dopusti določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji stvari.

Vsekakor je priporočljivo, da sosedi pot določijo sporazumno (potek, način uporabe, vzdrževanje, uporabnino), ter sklenejo pogodbo o služnostni poti na podlagi katere služnost vknjižijo v zemljiško knjigo. 

Tudi, če pot že dolgo obstaja, a služnost ni vknjižena v zemljiški knjigi, se lahko lastniki sosednjih zemljišč naknadno dogovorijo p načinu uporabi poti, vzdrževanju, plačilu uporabnine itd. Če dogovora ni mogoče doseči in med lastniki pride do spora, je spor potrebno rešiti pred sodiščem. 

Do tega lahko pride, če je služnost nastala s priposestvovanjem, tj. če je lastnik gospodujoče stvari dejansko izvrševal služnost v dobri veri deset let. V dobri veri jo je izvrševal, če ni mogel vedeti, da uporablja pot na tuji zemlji. Če je vedel, da se pot nahaja na tuji zemlji, jo je lahko priposestvovanja po dvajsetih letih, pod pogojem, da lastnik služeče stvari temu ni nasprotoval. 

Pri pravnih vprašanjih ugotavljanja obstoja služnosti, sklenitvi služnostne pogodbe in vpisa služnosti na nepremičnini v zemljiško knjigo, poteka poti, plačila uporabnine, kontaktirajte odvetnika za nepremičninsko pravo in se prepričajte in skupaj boste poiskali najprimernejšo rešitev za vaš primer. 

Omejitve priposestvovanja stvarne služnosti: kaj morate vedeti pred pridobitvijo služnostne pravice

Priposestvovanje stvarne služnosti ni mogoče, če je lastnik gospodujoče stvari zlorabljal zaupanje lastnika ali neposrednega posestnika služeče stvari, če je služnost izvrševal s silo ali zvijačo ali če je bila služnost dovoljena do preklica.

Pravice zahtevati od lastnika služeče stvari, da opušča določena dejanja, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svoji nepremičnini (tj. negativne služnosti), ni mogoče priposestvovati.

V teh primer npr. služnosti poti na sosednjem zemljišču ni mogoče pridobiti na podlagi zakona s priposestvovanjem. 

Pri pravnih vprašanjih v zvezi s priposestvovanjem kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer. 

Tožba na ugotovitev ali prenehanje služnosti

Če so izpolnjeni pogoji za priposestvovanje služnosti (npr. dobrovernost, dejansko izvrševanje 10. ali 20. let) in lastnik služeče nepremičnine obstoju ugovarja, ima služnostni upravičenec nasproti lastniku služeče stvari pravico s tožbo zahtevati, da obstoj služnosti ugotovi pristojno sodišče (tožba na ugotovitev obstoja služnosti).

Če služnostna pot ni več potrebna, ima lastnik služečega zemljišča pravico s tožbo zahtevati, da služnost preneha in da se izbriše iz zemljiške knjige. 

Če potrebujete pravno pomoč v postopku ureditve služnostne poti, kontaktirajte odvetnika za nepremičninsko pravo in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer.

Izvrševanje služnosti

Stvarna služnost je potrebno izvrševati na način, ki najmanj obremenjuje služečo stvar, npr. zemljišče na kateri se služnostna pot nahaja. 

Če je za izvrševanje služnosti potrebno kakšno dejanje (npr. vzdrževanje služnostne poti), krije te stroške vzdrževanje lastnik gospodujoče stvari, če ni drugače dogovorjeno.

Za pravno pomoč pri ureditvi režima izvrševanja služnosti in uveljavitve pravice v sodnem postopku, kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer. 

Ustanovitev in pogoji za nujno pot, ter njen vpis v zemljiško knjigo

Nuja pot predstavlja posebno obliko stvarne služnosti, ki jo določi sodišče, praviloma v nepravdnem postopku. Za nepremičnino, ki za redno rabo nima potrebne povezave, npr. z javno cesto, javno infrastrukturo (komunalna in druga omrežja), ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški, ima lastnik take nepremičnine pravico pred sodiščem zahtevati ustanovitev nujne poti in vpis v zemljiško knjigo. 

Za ustanovitev nujne poti morajo biti podani pogoji:

• da nepremičnina nima povezave z javnim omrežjem (cestnim, komunalnim ipd.) ali jo sicer ima, a ta neprimerna za redno gospodarjenje in uporabo gospodujoče nepremičnine,
• da nujna pot ne onemogoča ali znatno ovira izkoriščanje ali uporabo zemljišča, po katerem bi naj potekala,
• da z ustanovitvijo nujne poti nastane za gospodujoče zemljišče večja korist, kot pa znaša škoda, ki zaradi ustanovitve nujne poti nastane na obremenjeni nepremičnini.

 

Za nujno pot je upravičenec dolžan plačati lastniku služeče nepremičnine primerno nadomestilo, če ni drugače dogovorjeno.

Za pravno pomoč pri ureditvi nujne poti in uveljavitve pravice v sodnem postopku, kontaktirajte odvetnika za nepremičninsko pravo in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer. 

Kako služnost stanovanja vpliva na prodajo in lastništvo nepremičnine?

Služnost stanovanja je vrsta osebne služnosti na nepremičnini, ki imetniku daje pravico uporabe tujega stanovanja, hiše, praviloma do njegove smrti in brezplačno. Do ureditve služnosti stanovanje pogosto pride pri sklepanju darilnih pogodb, prodajnih pogodb med družinskimi člani, ko se pogodbene stranke dogovorijo, da darovalec ali prodajalec do smrti obdrži pravico bivanja v podarjenem, prodanem stanovanju (npr. stari starši ali starši ohranijo služnost stanovanja v stanovanju, hiši v kateri prebivajo). Bistvo je, da se služnostnemu upravičencu ni potrebno bati, da bi ostal brez strehe nad glavo.

Služnost stanovanja sicer ne omejuje pravnega razpolaganja s stanovanjem (npr. prodaje, če to ni izrecno dogovorjeno kot prepoved razpolaganja), a vseeno predstavlja obremenitev s katero se dejansko otežuje prodajo nepremičnine tretji osebi, saj se služnost stanovanja prenaša z lastništvom. 

Če potrebujete pravno pomoč pri ureditvi služnosti stanovanja ali hiše, kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer. 

Pogoji za prenehanje stvarne služnosti: pravni posel, sodna odločba, spremenjene okoliščine

Služnost lahko preneha na podlagi pravnega posla med lastnikoma gospodujoče in služeče nepremičnine in z izbrisom iz zemljiške knjige. Preneha lahko tudi na podlagi odločbe ali na podlagi zakona

Če stvarna služnost postane nekoristna ali če se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena, lahko lastnik služeče stvari s tožbo zahteva prenehanje stvarne služnosti.

Stvarna služnost preneha tudi zaradi neizvrševanja, če je lastnik gospodujoče stvari tri leta zaporedoma ne izvršuje in se lastnik služeče stvari njenemu izvrševanju upre.

Če se gospodujoča nepremičnina razdeli, ostane stvarna služnost v prid vsem njenim delom. Če se razdeli služeča nepremičnina, ostane stvarna služnost samo na tistih delih, na katerih se je izvrševala.

Če potrebujete pravno pomoč pri ureditvi služnostne poti ali njenem prenehanju kontaktirajte odvetnika Jurija Kutnjaka in se prepričajte, zakaj je prava izbira za vaš primer.